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2005年中国房地产10大预言――先觉、先知、先言

作者：建筑中国建筑金属结构信息网网    
时间：2009-12-23 10:00:11 [收藏]

    导言：

    种种迹象显示，经过6年的高速发展，经过2004的一系列重大政策变动，经过宏观调控和加息，房地产行业正在发生巨变。这种巨变，不仅体现在行业层面上，也体现在企业层面上。

    政府的产业政策也充满矛盾。政府既不希望房地产价格上涨太快，又害怕房地产出现1993那样的崩盘，所以他们一方面大量增加低价房供应，拉低房屋均价，平息老百姓的怨言；另一方面又限制房地产投资，收紧土地供应，以减少供应量。但市场有它自身的逻辑，任何人为的操纵都是不可能的。2004年，有幸成为重点调控行业的房地产价格出现了几年来少见的大幅上涨。

    操纵市场是最难的。无论政府还是商家，都不可能把市场操纵得完全合乎自己的心愿。政府希望房价涨，又不希望房价涨得太快，是一定会失算的。从去年底开始，政府就不断释放出土地供应收紧的政策信号，这是指向房价上涨的。

    加息了，而且估计还会继续加息。这使很多人抱了房价会跌的幻想，因为在发达国家，房价对利率的确是非常敏感的。遗憾的是，中国不是发达国家，而且就算是在发达国家，利率上升也不一定导致房价下跌。只有当经济前景趋于滑坡时，房价才会在利率升高的影响下跌落。最近的例子是加拿大。温哥华的房价从加息周期开始的时候就不断爬升，从去年底到现在，上涨已经超过20%。

    中国的情况有近似之处。中国经济前景看好，这是投资中国房地产的先决条件。投资者是理性的，至少不是愚蠢的。那些假定投资者是傻瓜的经济学家们注定会在“泡沫论”上栽跟头。过去的许多事实都证明，商人往往比经济学家们更先知先觉。

    预言一：汇率、利率可能微调，银根相对放松，企业融资环境将比今年要好。

    宋国青(北京大学中国经济研究中心教授)：利率虽然进行了调整，但估计总的上调幅度就是1个点左右，1年期存款利率最高到3%。这个幅度的调整，对房地产不会产生大的影响。

    王德勇(中信证券研究员)：明年持续加息是肯定的。不过总的幅度不会很大，预计最多只加一个点，这种幅度无论是对买房者还是开发商影响都不大。

    陈基强(基强联行董事总经理)：拓宽房地产融资渠道，这在明年仍会是一个大问题。现在还是依靠银行贷款，这在成熟市场是不可能的。


    预言二：土地供应继续偏紧，地价继续上升，产品定位因此将向高端移动

    张伟(顺驰中国总裁)：土地供应量明显是少了。现在已经看出来了，很多地方的项目在减少，这个影响肯定还要延续到明年。明年的项目还要大量减少。


    龙固新(深圳德思勤投资咨询有限公司董事长)：别的国家没有像中国这样的，什么企业都来做地产，联想、TCL、华为等等都来做房地产。表面看来不是主业，其实体量都非常大。这种状况值得警惕，土地开发过量，最终很容易形成坏账。


    王德勇(中信证券研究员)：明年房地产仍将是宏观调控的重点行业。

    李文杰(北京中原房地产经纪有限公司总经理)：长期来看，中国的土地一定是紧缺的。但短期来看，我觉得土地不会少。


    预言三： 市场需求将出现结构性调整，但总体仍将保持强劲。住宅和写字楼市场继续向好，部分种类的商业物业也将有强劲需求。

    郁亮(万科集团总经理)：房地产需求在今后一个长时期内是不成问题的。不过宏观调控以来，需求还是受了一些影响。


    张伟(顺驰中国总裁)：从市场的反馈信息看，房地产需求目前十分旺盛，明年的需求将继续增长。

    龙固新(深圳德思勤投资咨询有限公司)：市场需求估计不会有太大的波动。虽然政策上还有些不确定性。

    预言四：房价整体仍将呈上升之势，但分类和分地区来看则涨跌互现。不排除住宅价格出现大幅上涨的可能。

    龙固新(深圳德思勤投资咨询有限公司) ：虽然未来供应量比较大，但价格仍将是稳中有升的。

    李文杰(北京中原房地产经纪有限公司总经理)：格归根结底还是由市场的供求关系来决定的。

    王德勇(中信证券研究员)：明年房价肯定要上涨，而且是加速上涨。

    张伟：(顺驰中国总裁)：对明年的房价的判断，我们认为一定会涨。

    预言五：商业地产将呈现冷热不均的局面。相对而言，商业地产也是最有可能出现大幅度调整的一类房地产产品。

    龙固新(深圳德思勤投资咨询有限公司)：商业地产我感觉明年还会继续调整。

    李文杰(北京中原房地产经纪有限公司总经理)：商铺明年的总的趋势是分化。

    预言六：传统的代理销售业务继续萎缩，房地产服务业市场将向高端转移，前期策划和顾问服务将更受市场欢迎。

    陈基强(基强联行董事总经理)：明年会继续今年的一个趋势，就是销售代理越来越难做，原因是开发商规模越来越大，也越来越成熟。

    龙固新(深圳德思勤投资咨询有限公司)：销售代理我觉得明年会比较好做。

    李文杰(北京中原房地产经纪有限公司总经理)：年的代理销售形势比较严峻。主要原因是土地形势比较紧，导致一些项目上市的速度放慢了。

    预言七：大型开发商优势更加显著，巨头说话的战国时代将会来临。市场并购将越来越多，但仍将以项目并购为主，企业并购尚不会成为风潮。

    郁亮(万科企业股份有限公司总经理)：可以预见的是，今后的房地产企业像今天的家电行业一样，只有一些实力企业能生存下来。

    林洁(伟业顾问总经理)：行业形式的转变，对不同规模和定位的开发商影响是完全不同的。但总的来说，大开发商和小开发商调整起来会比较容易，而不大不小的中型开发商难度会比较大。

    王德勇(中信证券研究员)：对于开发商来说，明年的日子肯定是会好过。

    预言八：二手房市场前景可期。但相关中介机构仍然处于混乱状况，大型连锁机构的优势尚不明显，需要延伸出新的盈利模式才有机会成为主流。

    宫萍(链家宝业市场总监)：展望2005年，透明交易是2005年的一大亮点。随着二手房市场的规范发展，透明交易将是二手房交易双方最直白的需求，那么相对而言，对经纪公司的经营将是更大的考验。

    李文杰(北京中原房地产经纪有限公司总经理)：二手房明年的成交量还要大幅增加。

    龙固新(深圳德思勤投资咨询有限公司)：房地产市场要形成良性循环，二手市场一定要起来，这样才有利于房子的变现，房地产才有好的流动性。

    预言九：房地产产业政策仍将保持矛盾的特征，不同政府部门的看法依然不一致。在这种情况下，比较大的动作，例如预售政策调整、开征物业税等等不大可能出现。

    龙固新(德思勤投资咨询有限公司)：目前政策上的变数实际还是存在。除了中央的政策之外，地方的政策也有不少不确定性。

    李文杰(北京中原房地产经纪有限公司总经理)：政府制定产业政策也要根据市场的情况。

    王德勇(中信证券研究员)：目前的房地产政策还是集中于土地这一块，包括征地和拆迁。但这方面的政策表述其实有矛盾的地方。

    语言十：区域竞争格局明年将出现大变。大型开发商的竞争在更多的向二、三线城市转移，少数几个发达城市所占的份额将会减少。

    龙固新(德思勤投资咨询有限公司)：一线城市已经趋于饱和，二线城市目前正在发力阶段
    　　　　　　　　　　

    　来源：中国房地产信息网
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