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2008奥运终将完成北京城市中心北移

作者：建筑中国建筑金属结构信息网网    
时间：2009-12-23 10:17:55 [收藏]

    2008年的奥运会给北京带来的显著变化已经通过场馆建设等逐渐展现在人们面前，而透过这个城市热闹的影象，人们将会发现一个惊奇的变革，北京城市中心一往直前的向北迁移，等到2008年以后，北京的城市中心将―― 从天安门到奥运村　

    由于2008年奥运会的缘故，北京城市总体规划布局将发生重要变革。按照2004年2月公布的《北京城市空间发展战略研究》北京将完善“两轴”、发展“两带”、建设“多中心”，形成“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局。这种城市布局的改变将使整个北京城市中心北移，从而对北京房地产业格局产生革命性的影响。　


    从天安门北移奥运公园


    众所周知，北京的城市总体格局在20世纪90年代以前一直维持明代以来的基本框架，城市中心始终在故宫天安门一带。改革开放之后，城市规模往外扩展，但这仍然是个以天安门地区为中心的同心圆运动。　


    但1990年北京亚运会的举办使得这个同心圆发生了显著变化。今天，亚运村地区已经从原先荒凉偏远的北郊变成北京最重要的中心区域之一。而2008年奥运会的选址和规划，将再次突出这个中心区域，并有可能彻底实现北京城市主中心的迁移，改变北京有史以来的城市格局。　


    有关专家分析说，随着奥林匹克公园的建设，北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个全新的城市功能区――奥林匹克公园中心区，并将在市区形成新的以奥林匹克公园、中关村科技园区、CBD商务中心区三大城市功能区为主的布局结构。这种城市布局将改变整个北京原有城市布局，使北京城市中心从原以天安门为中心的地区北移至奥林匹克公园中心区。亚北地区将由原来的城市边缘集团转换定位为城市中心区――奥林匹克公园中心区。整个区域发展、交通、基础设施、商业环境及房地产市场定位、产品、价格、客户等都将重新定位，面临千载难逢的发展良机。

    　
    纵观北京市区三大城市功能区，CBD和中关村已初具雏形，建设正如火如荼地进行，奥林匹克公园中心区的大规模建设刚刚开始，可塑性良好，可规划空间和成长空间巨大。众所周知，住宅的价值取决于居住的舒适度，由位置、交通、商圈、配套、社区环境、景观、文化、生态、楼盘品质等综合决定。而办公楼的价值则更大程度上与商务氛围有关。从功能划分，CBD以商务为主，中关村以高科技为主，而奥林匹克公园中心区则是集体育、文化、会展、休闲等为一体。从商务氛围看，CBD最好。因此其有理由成为北京极有价值办公楼的集中地带，而从居住舒适度看，奥林匹克公园中心区无疑将优于CBD和中关村，将成为北京特别适宜居住的城市中心区。　


    奥运区域正在发力　


    有关资料显示：2002年至2008年，北京市奥运设施建设及相关投资将达到2800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。另外， 建设用地也大幅增加。从2003年开始，北京进入了奥运场馆及相关设施的全面建设阶段，开复工总面积将持续在1亿平方米左右，名列世界榜首。据北京市国土资源和房屋管理局方面提供的资料，在筹办奥运会期间，北京将进行大量的危房改造和市政建设。建设用地、特别是划拨用地的数量将大幅增加。预计2002年至2007年，划拨用地将达到平均每年500公顷到800公顷。其中，危改用地2004年为200公顷至250公顷，2005年为100公顷至150公顷；经济适用房划拨用地每年预计平均需要100公顷至200公顷。交通、基础设施、能源建设每年需划拨用地为50公顷至60公顷。同时，据测算，2002年至2007年，北京市年土地出让面积将达到800～1200公顷，逐步完成清河等10个城市组团的建设，每年约5000公顷用地，实现33个小城镇建设起步，保障每年300万平方米经济适用房的建设用地。　


    而这些大部分是在奥运中心区域，可以预见，奥运区域将发生翻天覆地的变化。而这其中也包括交通巨变。奥运公园周边将修建12条道路，尤其是大屯路、辛店村路和五环路的修通，再加上四环、城市轻轨、地铁五号线、奥运支线和机场轻轨的联络，12条道路纵横交错，共同构成了未来奥运村里“棋盘状”交通网?形成高效、便捷、通畅的立体交通网络?极大地提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。据悉，到2005年，北京将基本建成城市快速路系统，完善主次干道和支路系统，城市道路密度达到1.877公里／平方公里；到2007年，新建和改建城市道路318公里，整个北京的交通状况将得到有效改善。万科北京公司副总经理周昆认为， 亚运村跟CBD、中关村应该是北京最重要三个经济增长区域，也是最重要的三个不动产投资经济领域，但是随着奥运的建设，这三个区域中，亚运村的交通应该是最好的。因为它的设计最新、投资最大、路网最密、交通承载量最大，所形成的立体交通最便捷。　


    奥运区域初具城市中心气象　


    判断一个区域能否成为城市中心，很重要一点是看其能否聚集足够的居住人口，能否产生足够的向心力和凝聚力。显然，奥运居住区已经初现端倪，一场商业圈地赛已慢慢拉开帷幕。目前，普尔斯马特、百安居、东方家园等一批国内外知名商业企业已在奥运村规划用地东侧抢占有利地形，意图辐射奥运新区和望京居住区两大商圈。商人们的判断最有说服力，他们已经看到未来庞大的居住人口，看到未来城市中心的气象。

    　
    而早在上个世纪80年代，亚运村就是按照混合的多功能区规划的，酒店、体育场馆、办公楼、商业、居住本身就有一个良好的自我循环、自我发展系统，具有很强的可持续发展性。2008年奥运会的举办将促使目前亚运村的交通、环境、配套全面改观，住宅物业、办公物业也纷纷升级。比如万科的星园、凯德的上元，世茂集团即将推出的高档住宅品质在北京绝对是一流的，而且这个区域离城市很近，很繁华、很便利，同时又是一个闹中取静的地方，居住感觉也应该是最好的。再比如办公物业，像摩根斯坦尼大厦、未来的专家入口中心以及奥林匹克中心区的商业规划等，也应该都是北京最高档的办公物业。　据北京奥运场馆土地一级开发指挥部的工作人员介绍，在北京奥林匹克公园中心区内，共计15个单体项目，总占地约33公顷，地上总建筑面积约137万平方米，规划用地性质为商业或文化兼容商业，拟建商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓以及文化场馆等。这些项目的规划，再加上“鸟巢”、“水立方”等体育场馆的建设，将升级亚运村的配套品质。这些都将成就未来北京城市中心。

    　
    今天从北京地图上看，城市重心已经明显偏移到北部。当奥运会所有基础设施完成以后，当2008年奥运会举办以后，奥运村将不可避免地成为危坐中央的新北京中心.


    奥运商务渐成规模


    事实上，这样的情形已然在发生，最近一段时间以来，尤其是雅典奥运期间，奥运区域的商务项目，无不呈现出走旺的趋势。如位于北四环健翔桥的峻峰华亭是由华润置地精心打造的华亭嘉园的二期，曾经在申奥成功的第二天狂销1亿元创下奥运板块商务项目销售奇迹，峻峰华亭为纯办公空间，总建筑面积7.3万平方米，含ABCD四座。其中A座600平米一整层“企业总部”，均为无柱大开间，结构拆合随意自如，更含180度弧形大窗，整个亚奥区景色一览无余，是为旗舰商务企业提供的顶级办公空间。 与峻峰华亭不让市场的是，位于朝阳区大屯路，地处亚运商圈黄金地带，同时毗邻中科院科学园区、奥林匹克公园的西奥中心，这是当年热销项目风林绿洲的三期，距规划中的北京国际展览体育中心仅一路之隔，具有无限的潜力和商机。雄伟壮观的双塔型建筑外观设计建成后将成为奥运板块商务旗舰项目，800平方米整层商务空间首付35万元即可入主。申奥成功，这里将成为京城又一大举世瞩目的现代化社区。目前，这两个项目都将马上引来封顶入住，是奥运商务项目中炙手可热的代表。


    有关部门统计数据显示，今年奥运区域内商务项目的增长幅度达到20%，已有商务项目的出租率更是高达100%，这个额度甚至超过了CBD、中关村和金融街等老牌商务热点区域。


    面对这一积极形势，奥运区域内商务项目的开发商更是表现出强烈的信心，据悉，到8月30日，奥运区域内著名商务项目峻峰华亭的价格已经上涨了3个点，其部分户型的拍卖单价已经达到17000元／平方米，直追CBD等核心商务区的顶级商务项目。与此同时，西奥中心等著名商务项目的价格也呈现出不同程度的上涨趋势，西奥中心的负责人告诉记者，他们有信心追上当年申奥成功后风林绿洲10个点的升值奇迹。(注：西奥中心为风林绿洲三期。)


    当然，目前，奥运区域还以处在初创期的中小公司居多，因为资金有限，这样的公司无法租住东边的高档写字楼，又因为北城的供应量较大、交通相对方便，而且区域的形象也不错，配套全面，所以多数选择了北边作为自己的根据地。


    但是，随着道路、交通等基础设施的完善、环境的改善，尤其是市政配套设施的投资力度加大，商务为奥运区域打开了新的广阔的发展空间。而随着奥运区域逐渐成为北京的新中心，我们有理由相信，其商业氛围将日益浓厚，在新中心里，迟早将形成自己的“CBD”。同时，商业中心的形成，商务氛围的崛起，又将进一步拉动区域内的住宅需求，进而拉动区域内的住宅市场的发展，真正实现区域的长远发展，持续升值。　
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